Se frena la caída de precios - El mercado inmobiliario de Düsseldorf se recupera

Tras la fuerte caída de los precios el año pasado, el mercado inmobiliario de Düsseldorf muestra signos de estabilización. Al mismo tiempo, el número de transacciones vuelve a aumentar notablemente, tanto de pisos como de casas. Pero, ¿en qué nivel de precios se encuentra actualmente el mercado?

En el mercado inmobiliario de Düsseldorf vuelve a haber bastante más actividad. Tras una caída histórica en 2023, en 2024 se vendieron muchos más inmuebles residenciales. La facturación total aumentó un 69% hasta los 3.400 millones de euros, mientras que el número de transacciones se incrementó un 29% hasta superar las 4.000. No obstante, el nivel se mantiene por debajo de los máximos anteriores: hace unos años, el volumen de negocios superaba aún los 6.000 millones de euros con más de 5.000 ventas.

La fuerte caída se debió principalmente al aumento de los tipos de interés y de los costes de construcción. Sin embargo, según Thomas Weindel, Presidente del Comité de Expertos en Valores Inmobiliarios de Düsseldorf, la reticencia de los participantes en el mercado está disminuyendo notablemente. Sin embargo, el sector de obra nueva es una excepción: a pesar de las ya bajas cifras de ventas en 2023, en 2024 se vendieron aún menos unidades, con sólo 76 pisos de obra nueva.

Como es habitual, la autoridad estatal también ha cumplido su mandato legal para 2024 y ha analizado la evolución del mercado inmobiliario y del suelo. Su informe se basa en los importes realmente acordados en los contratos de compraventa. Un vistazo a los valores medios del año anterior muestra La caída de los precios se ha detenido por el momento. Sin embargo, si esto significa que se ha tocado fondo sólo se confirmará definitivamente en los próximos meses o incluso años.

Pisos: Precios estables tras una fuerte caída

Los pisos en edificios de la posguerra (de más de diez años) siguen siendo los más vendidos: 2707 veces en total el año pasado. El precio medio por metro cuadrado fue de 4.350 euros, sólo un 0,7% menos que en 2023, lo que Thomas Weindel califica de movimiento lateral. En comparación, en el primer semestre de 2022 se alcanzó un nivel récord de unos 5.200 euros por metro cuadrado, antes de que los precios cayeran significativamente.

Los precios de los pisos más antiguos (edificios de antes de la guerra) también se mantuvieron estables y rondaron una media de 5.000 euros por metro cuadrado. En 2022, todavía se registraron aquí 6.000 euros por metro cuadrado. En cambio, sigue observándose un descenso en las propiedades de inversión, es decir, los bloques de apartamentos. Tras una caída de precios del 15% en 2023, los precios han vuelto a bajar ahora un 5%, situándose por debajo de los 2.200 euros por metro cuadrado.

Nuevas construcciones y casas: ligeras correcciones, tendencia estable

Los precios de los pisos de nueva construcción deben considerarse con cautela, ya que sólo se dispone de una base de datos limitada debido a las bajas cifras de ventas. En ubicaciones buenas o muy buenas, los precios por metro cuadrado oscilan entre 6.000 y más de 14.000 euros.

El descenso de los precios de la vivienda también se ha ralentizado. Las casas adosadas registraron un ligero descenso del 2 % hasta situarse en torno a los 4.250 euros por metro cuadrado. Las viviendas unifamiliares cayeron sólo un 1 % y se sitúan actualmente en torno a los 5.500 euros por metro cuadrado.

Niveles de precios por ubicación

Los valores inmobiliarios de referencia publicados por el comité de expertos en el informe sobre el mercado se mantuvieron en gran medida estables en función de la ubicación y el distrito, en algunos casos con valores ligeramente a la baja. En las "ubicaciones sencillas", como Garath, Rath, Reisholz y Lierenfeld, los precios de los condominios oscilan entre 2.600 y 4.400 euros por metro cuadrado, mientras que las casas unifamiliares cuestan entre 4.400 y 5.600 euros.

En localidades de calidad media a buena, como Wittlaer, Grafenberg y Unterbach, los precios de las casas unifamiliares oscilan entre 5500 y 8000 euros, mientras que los pisos de esta categoría, por ejemplo en Benrath y Flingern, cuestan entre 3700 y 5700 euros el metro cuadrado. Las localidades de alta calidad, como el Zooviertel y Niederkassel, alcanzan precios de entre 8.800 y 14.000 euros para las casas unifamiliares. Para pisos en ubicaciones exclusivas como el Altstadt o Oberkassel, el comité de expertos calculó precios por metro cuadrado de entre 5700 y 10.000 euros.

Valores estándar del suelo y desarrollo del centro urbano

El comité de expertos también volvió a determinar los valores estándar del suelo, centrándose este año especialmente en el centro de la ciudad. El precio máximo en la Königsallee, incluido el Kö-Bogen I, se mantiene sin cambios en 55.000 euros por metro cuadrado. En cambio, en la Schadowstrasse, incluido el Kö-Bogen II, el valor ha bajado a 32.000 euros por metro cuadrado, mientras que hace dos años era de 40.000 euros.